交易的真实性防范了开发商利用关系户搞假按揭，欺骗银行．套取个人住房消费贷款。审查客户的收人水平，保证还款计划落实。一般来讲，月均还款金额以不超过客户家庭总收人的50%为宜。审查借款人的还款能力，依据实际情况制定合理的还款计划，降低个人还贷过程中因资金周转所出现的暂时性逾期。

对借款人目前家庭情况、居住地址、工作单位和通讯方式资料进行核实。考察客户及配偶（或财产共有人）是否按要求签署了同意抵押登记、参加保险、公证并承担相关费用的文件。

2、签定回购或债权转让条款，防止借款人因善意或恶意停止还款的风险

住房抵押贷款办理抵押登记后，虽然银行合法拥有抵押物．但由于目前处理抵押物来实现债权的过程耗时耗力以及其它不可预侧的因素，银行在与开发商签署按揭合作协议时，必须列明回购或债权转让条款，在借款人无力还款时，由开发商代为还款，便于银行在实际操作时能够处于主动地位。个人住房贷款必须以自住为原则，对贷款购房用于经营或进行投资、投机的，要从严审查贷款。贷款的对象必须是其有完全民事行为能力、拥有稳定的工作和合法收人的自然人。

建立适合市场经济运行要求的个人信用制度。市场经济归根结底是信用经济。当前个人信用制度的建立刻不容缓。个人信用制度的基本内容是由自然人的身份证明和个人社会档案、个人社会保险、个人银行联户和收人来源、个人可支配的用于抵押的资产等信息组成的。建立一个全社会共享、公正的个人资信咨询网络，是防范借款人信贷风险的有效手段③。

（二）开发商风险的控制措施

对开发商项目的严格审查是防范开发商风险的关健。银行要对开发商提供资料的充实性、合法性、有效性等进行审查；对开发商的资金实力、资信状况、经营业绩、技术力量、.盈利能力、纳税记录、担保能力等进行重点调查。同时，银行必须对开发商和按揭楼盘进行实地考察，对按揭楼盘的地理位置、工程进度和质量、完工风险、市场有效需求、价格定位、售楼前景、销售状况、按揭额度等进行综合评定和评价。

当银行拥有条件优越且具备竞争力的抵押物，在非常时期才能迅速变现，抵偿债务，这是抵御开发商风险的关健。在成熟的房地产市场，住房贷款一般为现房抵押贷款。我国的房地产市场尚处于初级阶段，住房贷款主要为期房按揭方式，因此，银行发放贷款时，必须密切关注按揭贷款项目的工程进度，信贷资金的到位必须视工程进度发放。为防止开发商假按揭套取银行现金，对开发商关系人购买开发商房产的，必须从严控制，严格审查。

（三）担保风险的控制措施

住房抵押贷款的担保方式，应优选所购房产抵押，但银行应当对借款申请人提供的抵押物作全面彻底的审查，必要时到房管局或土地局做进一步调查，确保抵押物的真实性、合法性；银行对借款人的抵押物要进行登记或冻结，确保抵押行为的合法性和安全性。

由人民银行出面联合各商业银行共同提请最高人民法院，对担保法的司法解释中摸棱两可的条款予以更进一步的说明。如公司对自然人担保的有效性问题。

严格执行贷款抵押的估价制度，合理评估抵押物价值，根据风险度确定抵押率。

    四、鼓励消费信贷市场健康发展的同时加强立法
消费信贷需要法律规范和调整。用消费信贷法律对消费信贷予以调整,这是现代法治国家的通行作法。用法律手段调控消费信贷,是非常必要的:第一,这是充分发挥消费信贷正态社会效应、限制其负面效应的需要。第二,这是保护消费者权益的需要。消费信贷的以下有关问题,都必须由法律予以规范,保护消费者免受消费信贷框架内的不公平合同条款如违约金条款的制约;对消费者予以帮助;保护消费者免受欺骗性广告、不公平市场、非真实承诺的损害等等。第三,这是保护银行利益的的需要④。消费信贷领域常常出现假按揭，债务人使用过多的化名或在多家银行按揭等等。此类非法现象,都必须通过制定消费信贷法律予以明文禁止。消费信贷立法,也是加强国民经济宏观调控的需要。一个国家消费信贷的规模,决定于就业和收入状况、产品类型以及这些产品销售的竞争程度。只有在大部分人口可以获得定期收入的地方,消费信贷(特别是分期付款信贷)才是可行的。因此,在我国加快消费信贷立法,是市场经济条件下的城乡居民消费生活的客观需要,不仅有利于促进贫困地区人民消费生活的改善,有助于提高城乡居民消费生活的质量,是深化城镇住房制度改革的需要,对促进我国目前住房商品化、加快汽车产业化进程,以及扩大内需、活跃市场、刺激国民经济稳步发展等方面的积极作用是十分明显的。

[注释]

①周显志著《消费信用立法初论》载《财经理论与实践》1997 第 1期  第15页

②康广明著《贷款公证:防范贷款法律风险的有效手段》载 《金融理论与实践》 2003 第 9 期  第 44页

③艾洪德  蔡志刚著《个人信用制度借鉴与完善》载《 金融研究》 2001 第 3期 第42页

④周显志著《消费信用立法初论》载《财经理论与实践》1997 第 1期  第17页

[参考文献]
1、周显志著《消费信用立法初论》载《财经理论与实践》1997  第1期
2、中国银行消费信贷业务汇编  2003 年版

3、康广明著《贷款公证:防范贷款法律风险的有效手段》载《金融理论与实践》2003 第 9期

4、许金超著《大力拓展个人消费信贷业务》载《金融理论与实践》2003  第1期

5、艾洪德  蔡志刚著《个人信用制度借鉴与完善》载《金融研究》2001  第3期