各地区政策不统一，同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异，导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同，有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续，操作十分不便，容易形成贷款风险。有的地方政府出台一些不合理的政策规定，导致借款人不还款或银行无法处理抵押物，如在小城镇发放经济适用房贷款，一但借款人不还款，地方政府出于地方保护主义等原因，片面强调社会稳定，银行很难处置抵押物收回贷款。
   （三）贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险②。在现阶段，我国商业银行面临的法律风险尤为突出，主要体现在：

1《担保法》条款不能有效防范贷款风险

（1）借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，担保法规定，必须先与抵押人协商一致。倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物，或根本无法联系到抵押人，抵押权人就只能起诉抵押人，在我国现有的法制环境下，诉讼中的非法律因素较多，如果诉讼及执行旷日持久，银行不仅耗时费力，还会得不偿失。

（2）在住房按揭中，银行与借款人签订抵押贷款合同时，一般同时要求开发商为借款人提供回购担保，最高人民法院在《担保法》的司法解释中规定“以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效”，目前对此条款的理解法律界尚有争议，有可能影响开发商对住房贷款提供回购担保的有效性，从而使保证担保达不到降低风险的目的。

最高人民法院对《担保法》的解释是依据《公司法》第60条，《公司法》第60条规定是：“董事、经理不得以公司财产为本公司股东或其他个人债务提供担保。”该条的立法意图在于限制公司董事、经理的权利，保护公私财产和投资者的利益，并非禁止公司合法经营活动中的正常担保行为。以公司名义提供担保并不一定会损害公司的财产和其他股东利益。在现实经济活动中，有相当一部分保证人与被保证人之间存在关联关系，被保证人往往是保证人的控股公司，从资金用途上看，有相当一部分资金会通过某种途径回流，用于保证人的发展。笼统地认为公司为股东担保均侵害其他股东利益的观点是片面的。

同时从《公司法》的性质上看，第60条只是对公司内部经营管理活动的限制，只能对公司成员之间的行为产生约束力，而不影响公司对外的民事责任。事实上，该条也并未对违反该条所产生的担保行为的有效性做出任何规定，高法解释由此引申出以公司名义提供的担保无效的法律判断显然已经超出第60条的规定，缺乏司法解释所应有的法律规定基础。第60条是对公司董事、经理个人以公司资产对外担保行为的限制，与以公司名义对外担保的情形毫无关联，其法律后果自然也完全不同，即使董事、经理违反公司章程以公司名义提供了担保，也应由公司对董事、经理进行处罚，不影响公司对外应承担的责任。

（3）《担保法》规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”按照这一规定，以及《担保法》司法解释第三十八条规定，发放住房贷款若既有本人住房抵押担保又有保证担保时，一旦借款人不还款，必须先处理抵押物，不足部分才由保证人履行保证担保责任。由于抵押物处理十分困难，在出现还款拖欠时，贷款人无法在短期内从保证人处获得现金偿付，只能待抵押物处置后，才能向保证人追偿，贷款人在短时间内很难追回债务。

（4）《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提出诉讼。”但是，由于个人住房贷款的期限一般都比较长，而且借款人每月均应按期还款，因此，债务履行期届满是以每月特定日期为该期应还款项的债务履行期，还是贷款期限终了为所有款项的债务履行期限，由于法律规定不明确，操作起来会出现争议。

（5）抵押物未经财产共有人同意，借款人一旦不还款，银行在处置抵押物时，将产生法律纠纷，形成贷款风险。

2、法律法规不健全，使银行资产遭受损失

立法空白，开展住房贷款业务无法可依。我国至今尚无一部规范银行消费信贷的法律，银行作为资金的出借方经常处于不利地位，正当权益得不到法律的保护。同时，我国尚无个人破产法，很难全面清理借款人的财产，出现呆账很难核销。社会信用制度未建立。一方面银行在办理贷款时对居民个人的社会信用资料无从查阅，另一方面借款人违约甚至赖账得不到法律制裁，使银行蒙受损失。执法不力和司法不公。有些地区司法部门出于地方保护主义偏袒债务人，使银行债权得不到有效保护。如借款人不还款，银行请求司法机关协助处理抵押物时，受理时间很长，甚至以社会稳定为由，拒绝执行抵押拍卖，导致贷款遭受损失。开发商因主体不合格、土地产权不明晰或其它一些法律规定，而导致买卖双方的销售合同无效的风险。

（四）道德风险

道德风险是指由于道德行为不佳给银行资产带来风险的可能性。道德风险可分为银行内部人员道德风险和第三方道德风险。

银行内部人员利用职权以贷谋私，发放人情贷款或降低贷款条件为关系人贷款，致使贷款损失。银行人员为了自身利益或明哲保身，对他人损害信贷资产质量的违规行为不反映、不报告。开发商与借款人串通，故意向银行提供不真实的资料，或为了自身利益提供虚假资料欺骗银行，致使信贷人员作出错误的判断，形成贷款风险。中介评估机构在接受银行委托评估抵押物价值时，不顾职业操守与借款人串通，故意高估抵押物价值，造成银行贷款抵押不足而导致损失。

三、住房贷款风险的控制措施

（一）借款人风险的控制措施

1、对借款人进行严格的贷前审查

调查借款申请人的品德是为分析其偿债意愿。如果借款申请人具有还债能力，但其人品质恶劣，道德水平低，银行就很难指望他能够按时偿还贷款本息。如果借款申请人借款的目的是为了诈骗，那么无论其表现出多强的偿债能力，银行肯定遭受损失。因此，对借款申请人偿债意愿即个人品格的了解是住房消费贷款信用分析的重要一环。